En théorie, vous êtes libre de fixer vous-même le loyer de votre location, comme l’indique l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

La loi est claire sur ce point, c'est à vous propriétaire de fixer le loyer de vos locations en fonction de la demande du marché ou bien pour atteindre un niveau de rentabilité minimum.

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Mais de très nombreux propriétaires ont été sanctionnés pour avoir fixé librement leur loyer.

Alors pourquoi certains propriétaires ont reçu des amendes ou ont dû baisser leur loyer suite à une plainte déposée par leur locataire devant le juge?

En pratique, vous n’êtes donc pas si libre que ça de fixer votre loyer.

Je vous conseille de lire attentivement la suite pour comprendre les conditions qui encadrent la fixation de votre loyer.

En réalité, les choses sont un peu plus complexes :

la loi Alur et la loi Elan sont passées par là et ont créé de nombreuses contraintes privant les propriétaires de fixer librement leur loyer.

Les 2 contraintes liées à ces 2 lois concernent l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers que je vais aborder dans le paragraphe suivant.

Les exceptions à connaitre si votre bien est situé dans une zone où les loyers sont encadrés

Le gouvernement a créé des zones tendues ou les loyers y sont encadrés: les zones tendues sont des zones où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande.

Si vous louez un logement dans une de ces zones :

Le montant du loyer pour le nouveau locataire = Loyer précédent locataire.

Si votre bien est situé en zone tendue, vous pouvez quand même espérer fixer librement le loyer s’il répond à l’une de ces exceptions :

✓ Si vous n’avez pas loué votre bien depuis plus de 18 mois.

✓ Si vous louez votre bien pour la 1ère fois (logement neuf ou ancien).

✓ Si vous n’avez pas augmenté le loyer au cours des 12 derniers mois (dans la limite de la variation de l'Indice de Référence des Loyers - IRL).

✓ Si vous avez réalisé, depuis moins de 6 mois, des travaux pour un montant > 12 mois de loyer

✓ Si vous avez réalisé des travaux d'amélioration (ou de mise en conformité liés à la décence du logement) pour un montant > 6 mois de loyer Hors Charge (HC).

Dans ce cas précis, vous pouvez augmenter votre loyer annuel à hauteur de 15 % du montant de vos travaux TTC.

Je vous propose maintenant d’aller vérifier si votre logement est situé en zone tendue sur le site du service public.

Les exceptions à connaitre si votre bien est situé dans une zone où les loyers sont plafonnés

La loi Alur a introduit le plafonnement des loyers dans les zones tendues comme à Paris et à Lille et tout récemment à Lyon ou à Villeurbanne à compter du 1er novembre 2021.

Un arrêté prefectoral est sorti pour introduire cette procédure.

En pratique, dès que vous signez un bail, vous devez respecter un barème officiel.

Le loyer ne doit pas être supérieur de 20% à celui dit de référence pour un type de bien et une zone donnée.

Si votre bien est situé à Lyon ou Villeurbanne, voici comment trouver le loyer de référence en fonction de l’adresse du bien.

Le gouvernement a mis à disposition un simulateur avec un loyer maximum (x€/m2) .

A titre exceptionnel, la Loi vous autorise à fixer un loyer au-dessus du loyer plafonné si vous pouvez le justifier.

Vous devez préciser en détail dans le bail les caractéristiques qui justifient ce complément de loyer.

Il s'agit de caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique (Art 17 de la loi du 6 juillet 89).

Exemples d'équipements de confort : terrasse, jardin, hauteur sous plafond de 3m, bâtiment classé, parking, grande cave, vue remarquable, sauna, home cinéma...

De plus, si votre DPE classe votre logement en F ou G, il vous est désormais interdit d'utiliser cette procédure.

En savoir plus, sur ce nouveau décret : décret n°90-780 du 31 Août 1990.

En conclusion :

Vous imaginiez pouvoir fixer votre loyer mais vous avez des règles à respecter pour être en conformité avec la loi.

Tout dépend des caractéristiques de votre bien, de sa localisation, du barème de référence des loyers, des travaux que vous effectué et de leurs coûts…

Vous devrez donc suivre attentivement l’évolution de la réglementation et les nouvelles lois : tous ces paramètres changent régulièrement.

SOURCE MONSIEUR HUGO: 

Peut on augmenter le loyer de son locataire ? Découvrez les exceptions (légales) pour le faire - Monsieur Hugo

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